집도 집 나름, 땅도 땅 나름이다. 1m²에 6천만 원이 넘는 땅이
있는가 하면 100원이 조금 넘는 땅도 있다. 그렇기 때문에 적은
돈으로 부동산에 투자하는 것이 중요한 것이 아니라 내가 산
부동산이 오를 가치가 있느냐는 것이다.
지금부터 5천만 원 정도로 서울 도심에 있는 부동산에
투자할 방법은 무엇인지 알아보자
▷ 적은 돈을 부동산 투자로 잘 굴리는 방법.
① 저평가되어 있는 지역의 소형주택들을 둘러보자.
# 김은경 팀장 인터뷰
"강북구나 도봉구, 그리고 은평구나 금천구 등의 소형 빌라나 다세대
주택이 5천만 원 안팎에 구입 할 수 있는 매물이 있고요."
최근 들어서 소형에 대한 인기가 더 높아지고 있다.
이것은 독신이라든가 말혼, 이혼 등의 형태로 인해서 1인 가구, 2인
가구와 같은 형태가 계속 늘어가고 있기 때문에 중대형보다는 소형을
선호하는 형태가 늘고 있다.
-임대수요가 풍부할지, 입지 따져보기.
소형주택을 임대목적으로 구입하는 경우에는 안정적인 임대수요가
가장 중요하다. 따라서 주변의 교통여건, 지하철역이나 도로와의
접근성이 좋은지를 따져봐야 한다.
-현장답사를 통해, 살기에 적합한 주거 요건을 갖추고 있는지
직접 확인해본다.
-수익률도 따져본다.
대부분이 33m²미만의 주택으로 임대수익률은 9% 선으로
은행이자보다는 높았다.
-소형 주택을 구입할 때는 그 목적에 따라 집의 노후도를 잘 살펴봐야 한다.
임대를 목적으로 한다면, 너무 낡은 집은 피해야 한다.
임대 수익률도 낮을뿐더러, 향후 도배라던가 수리비 등 집 유지비가
더 들어갈 수 있기 때문이다.
재개발을 노린다면 노후된 지역의 낡은 집일수록 좋다.
당장의 임대수익은 적더라도 향후 개발될 가능성이 더 크기 때문이다.
단, 상당한 시간이 걸릴 수도 있다는 점은 유의해야 한다.
② 5천만 원으로 땅 투자하기.
-도심권의 주택들은 일정 시세가 형성되어 있고 수요가 풍부하지만
5천만 원으로 살 수 있는 집이 한정되어 있다.
따라서 소액으로 투자가 가능한 도시 외곽지역의 토지로 눈을 돌리는
투자자들도 있다.
# 강공석 대표
"일반적으로 소액투자면 환급 성이 가장 좋은 200평 - 300평입니다.
그래서 200평을 기준으로 한다면 평당 20, 30만 원 정도면 5천만 원이
되거든요."
-최근 개통된 서울-춘천 간 고속도로, 향후 개통이 예정된 제2 경부 고속
도로와 제2 서해안 고속도로 등, 전국은 지금 개발 사업이 한창 진행 중
이다. 따라서 향후 호재가 있는 지역들 위주로 지금이 투자 적기라고 볼 수 있다.
# 강공석 대표
"제2 경부고속도로 같은 경우는 하남에서 하남/ 용인/ 안성 최종도시까지
연결되는 지역입니다. 그래서 용인이라든지 특히 안성 같은 경우는 주목할
만한 지역 중의 하나고요. / 영동고속도로가 개통되면서 춘천, 강촌을
비롯한 화성/ 평택/ 당진 그다음에 충남 도청이 옮기는
홍성까지 이런 지역들을 우리가 눈여겨보아야 하는 그런 지역들이 되겠습니다."
-지난 3월부터 내년 12월까지 한시적으로 토지에 대한 양도세 중과세가
폐지되고 일반 과세가 적용되는 것도 주목할 만한 점이다.
# 강공석 대표
"지금은 실질적으로 일반세율로 바뀌었기 때문에 (예전에 비해 세금을 )
3분의 1만 내면 돼요. 그러니까 오히려 과거에 비하면 수익이 크고
그다음에 내년까지 토지를 사시는 분도 언제 팔아도 일반세율로 내기
때문에 토지 투자의 적기라고 보는 이유가 지금부터 어떻게 보면
내년 말까지라고 보는 거죠."
▷ 토지 서류 분석, 이것만 알아도 성공한다.
부동산을 구입할 때 가장 기본이 되는 것은 철저한 서류분석이다.
토지에 관한 서류는 전 건설교통부의 온라인 서비스를 통해 한눈에
확인할 수 있다. 가장 먼저 볼 것은 내가 사려는 땅이 개발이 가능한
곳인지의 여부이다.
# 박상언 대표
"토지이용계획서에는 공법상 제한을 우익 선상으로 봐야 할 것 같습니다.
공법제한서를 봐서 토지를 샀을 때 예를 들어서 나중에 팬션이라든지
전원주택이라든지 지을 경우에 여러 가지 걸리는 경우가 있습니다."
① 개발이 제한된 지역 알아보자!
대표적으로 농업 진흥구역과 공익용 산지이다.
이곳은 향후에도 계속 농사를 짓거나 나무를 심는 것 외에
어떤 건축도 할 수 없기 때문에 10년, 20년이 지나도 제값을
받지 못한다.
② 개발이 순조롭게 진행될 수 있는지 확인하자!
지자체 홈페이지를 통해 향후 개발이 순조롭게 진행될 수
있는지 확인해야 한다. 여기서 중요한 것은 지자체 홈페이지에
발표된 고시와 공고를 잘 구분 하는 것이다.
공고는 개발 계획이 확정되지 않은 상태, 한마디로 언제 확정될
지 모르는 미정 상태이다. 반면 고시는 개발 확정이라는 의미이다.
③ 현장답사는 필수!!
토지를 살 때 가장 중요한 것이 도로 접근성이다.
땅은 용도에 따라 시세가 달라진다.
가장 비싼 땅은 건축할 수 있는 '대지'이다.
# 박성언 대표
"일반적으로 대지가 가장 가격이 비싸다 이렇게 볼 수 있겠고요.
그다음에 잡종지가 비싸고요. 그다음에 밭하고 논, 그다음에
임야 순으로 이렇게 가격 형성된다고 볼 수 있습니다."
④ 땅을 살 때 필수요소는?
-논밭과 임야 등 비교적 저렴한 땅이 대지로 바뀌는 '지목변경'을
하려면 건물을 지을 수 있어야 하고, 건물을 짓기 위해서는
진입로 확보가 필수적이다.
그래서 땅을 살 때 첫째 요소가 '진입로'이다.
내가 사려는 땅에 최소한 3미터 이상의 진입로가 있어야
투자가치가 있다고 볼 수 있다.
하지만, 도로와 인접해 있더라도 가드레일과 같은 장애물이 있다면
얘기는 달라진다.
# 강공석
"가드레일은 이 안에 막혀 있기 때문에 이 안에 사람이 들어갈 수
없기 때문에 넘어간다면 이렇게 넘어가야 하는데 차량이 갈 수가 없어요.
그래서 이건 맹지랑 똑같다고 보는 거죠."
-두 번째 요소는 '토지의 경사'이다.
지역에 따라 차이는 있지만, 보통 경사가 15도에서 25도를 넘어가는
가파른 땅은 개발 허가를 받을 수 없다.
# 강공석 대표
"여기하고 여기 땅이 차이가 날 수밖에 없는 이유는 이쪽의 논 땅은
가드레일로 싸여 있고 도로에 붙어 있어도 맹지의 효과가 있고 성토작업을
해야 하는데 이쪽은 이미 성토 작업 끝났고 도로가 확보되어 있기 때문에 바
바로 옆에 있어도 5-6배 차이 난다고 볼 수 있겠습니다."
<사기당하지 않고 안전하게 땅을 살 수 있는 방법 총정리>
개발이 제한된 땅이면 손해를 볼 수 있기 때문에 용도를 정확히 파악해야 한다.
개발계획이 있는 입지가 좋은 땅을 고르는 것이 좋다.
그리고 서류와 실제 땅이 일치하지 않거나 다른 땅과 뒤바뀌는 경우가 종종 있기
때문에 측량을 실시하는 하는 것이 좋다.
토지 구입 시 이것만은 꼭!
1. 용도를 정확히 파악할 것
2. 입지 좋은 곳으로 선택할 것
3. 측량을 반드시 실시할 것
4. 자금 계획은 꼼꼼히 할 것
5. 법률적인 문제는 없는지 확인할 것
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경제매거진M 189회 ㅣ 2009-10-31
