현명하게 양도세를 줄이는 방법?
양도소득세란 부동산을 팔 때 생기는 시세차익에 대한 세금이다.
집을 언제 파느냐, 또 어느 순서로 파느냐에 따라 내야 할 세금이 달라진다.
우선 가장 먼저 해야 할 일은 자신이 가진 주택의 요건을 꼼꼼히 따져보고
과세나 감면요건을 알아보는 것이다.
1. 1가구 2주택 소유주라면?
1) 집값이 살때에 비해 얼마나 올랐는지, 양도차익을 살펴보자
2주택 상태에서는 먼저 파는 주택은 무조건 세금을 내야 한다.
양도차익이 없는 경우에는 세금을 안 낼 수도 있다.
가능하면 양도차익이 적은 주택을 먼저 파는 것이 유리할 수 있다.
-얼마나 차이 날까?
3천만 원에 매입해 현재 2억 5천만 원인 빌라의 양도차익은 2억 2천만 원
1억 6천만 원에 매입해 현재 2억 5천만 원인 아파트의 양도차익은 9천만 원
이 두 주택의 경우 양도차익은 1억 3천만 원의 차이가 나게 된다.
양도세는 현 시세에 매입비용을 뺀 양도차익에 250만 원 기본 공제액을 빼고
누진세율을 적용한다. 이 경우 내년에 빌라를 팔 경우 양도세는 약 6449만 원,
아파트를 팔 경우 1735만 원 상당으로 무려 네 배 차이가 난다.
양도세차이도 크지만, 빌라는 3년 보유, 2년 거주의 비과세 요건을 갖췄기 때문에
나중에 파는 것이 더 유리하다.
2) 파는 시기를 저울질해보자.
1가구 다주택자들은 올해와 내년을 주목해야 한다.
2009-2010년까지 다주택자의 중과세를 완화해 일반 세율을 적용해준다. 또 부동산을 양도하고
2개월 이내에 신고하면 10% 양도세를 면제해주던 예정신고제도는 2009년 올해까지만 적용된다.
그러므로 2011년 이후에는 중과세부활로 인해 세 부담이 상당히 커질 것이라고 예상이 된다.
우리나라는 1가구 2주택자는 시세차익의 50%, 3주택자는 60%를 세금으로 내야 한다.
-얼마나 차이 날까?
2009년 6100만 원 - 중과세 완화와 예정신고로 양도세 감면받을 수 있음
2010년 6400만 원 - 중과세 완화 효과 받을 수 있음.
2011년 1억 1900만 원 - 50% 중과세 적용되어 09-10년 보다 약 2배가량 높음.
즉, 이 경우 빌라보다는 양도세가 적은 아파트부터 팔되 2011년 이전에 처분하는 것이
유리하다.
2. 1가구 4주택? No~ 알고보면 1가구 2주택!
2000년 1억5500만 원에 매입한 단독주택,
2001년 1억7천만 원에 분양, 현재 거주하는 아파트,
2008년 4400만 원에 매입한 36㎡ 남양주 오피스텔,
2009년 1억7700만 원에 매입한 아파트
총 네 채를 소유한 김정자 씨의 경우를 예로 들어보자.
이런 경우 보유한 부동산 가운데 비과세 규정에 해당하는 것을 찾아볼 필요가 있다.
비과세 적용 기준 1.
오피스텔은 주거용이냐, 업무용이냐에 따라서 결론이 달라지게 되어 있다.
->현재 소유한 오피스텔은 사무용으로 사용되기 때문에 주택 수에 포함되지 않는다.
비과세 적용 기준 2.
새로 산 주택은 매입 후 2년간 주택수에 포함되지 않는다. (일시적 2주택)
-> 올해 7월에 매입한 아파트 역시 주택 수에 포함되지 않는다.
비과세 적용 기준 3.
1가구 1주택일 때 보유 3년 실거주 2년을 채운 9억원 이하 주택은 비과세에 해당한다.
-> 2001년도에 분양받아 현재 실거주하고 있는 아파트는 비과세에 해당한다.
-얼마나 차이 날까?
2010년 매도 시 단독주택의 양도세는 1억 624만 원,
그 후 남은 아파트는 적용기준 3번을 갖춰 비과세가 됨
2010년 매도 시 아파트의 양도세는 8010만 원,
실거주를 하지 않은 단독주택은 비과세가 되지 않아 양도세 4377만 원을 또 내야 함.
-> 단순히 파는 순서에 따라 약 1760만 원의 세금차이가 나게 된다.
2011년 7월 이전에 단독주택과 아파트를 모두 팔면 양도세는 1억 624만 원이지만
2010년 단독주택을 팔고 2011년 7월 이후 아파트를 팔게 되면 양도세는 2억 5224만 원이다.
-> 2011년 7월 이전에 둘 다 파는 것이 양도세를 1억 4천여만 원 절감하는 방법이다.
즉, 이 경우에는 2011년 7월 이전에 팔되, 단독주택 매도 후 아파트를 매도하는 것이
유리하다. 하지만, 2011년 1월부터 양도세 중과세가 부활하므로 판매시기에 주의해야
한다. 내년도 하반기에 잠깐동안 매물부분이 많이 나올 가능성이 있어 가격을 손해보
* 양도세를 중일 수 있는 방법 총정리 !!
가장 중요한 건 본인이 가진 주택이 중과 대상 주택인지 아닌지 따져봐야 한다.
그런 다음엔 양도차익이 적은 집부터 파는 것이 양도세를 줄일 수 있는 방법이고,
집을 양도할 생각이 있다면 올해나 내년 안에 파는 것이 유리하다.
1. 주택 수에 포함되는지 따져봐라.
2. 양도가액이 적은 집부터 팔아라.
3. 2010년까지 양도소득세 중과세 일시적 완화
4. 양도소득세 예정신고 세액공제
-------------------------------------------------------------------------------------
경제매거진M 188회 ㅣ 2009-10-24
