전세금은 계속 오르는데다 기존주택에 대한 대출 규제까지 강화되자 실수요자들은
신규 분양시장으로 눈을 돌리고 있다. 물량 또한 풍성하다. 올 연말까지 전국에서 분양 예정인
아파트는 약 11만 가구, 특히 10월 한 달 동안 5만 가구 이상이 나올 예정이다.
하지만, 분위기에 휩쓸려 섣불리 결정했다간 낭패를 볼 수 있다.
그래서 부동산 전문가들에게 앞으로 부동산 시장이 어떻게 흘러갈지,
특히 3-4억 원대로 공략해 볼만한 신규분양 물량은 어디인지 물어봤다.
1. 집값, 앞으로 어떻게 움직일까?
올 4분기를 포함해 향후 집값이 어떻게 움직일지, 부동산 전문가 5명의 의견을 들어봤다.
연말까지 단기 급등에 따른 피로감과 대출 규제의 영향으로 강보합세를 보일 것이라는
의견이 많았지만, 향후 2~3년간은 5명 모두 상승할 것으로 전망했다.
상승 폭은 옛날과 같은 급등은 아니지만, 물가상승률을 약간 웃도는 수준으로 예상된다.
따라서 올 4분기를 내 집 마련 적기로 보는 전문가들이 많았다.
기존주택보다는 신규분양 아파트를 노려볼 것을 권했다.
"신규 청약 단지는 집단 대출로 중도금 등 대출이 용이한 편이기 때문에 기존 주택 시장보다는
훨씬 유리할 수 있고요. 또한, 대출 금액을 현재로서 많이 끼는 기존 주택 구입은 향후에
상승 여력을 담보하기 어렵다는 점에서 다소 무리가 될 수 있습니다."
김은경 / 부동산1번지 리서치 팀장
2. 새 아파트, 어디에 얼마나 나올까?
이달부터 연말까지 전국에서 분양 예정인 아파트는 총 177곳 11만 가구 이상이다.
이 중 73%에 달하는 8만여 가구가 수도권에 집중되어 있다. 서울에서는 강동구 고덕동 재건축 아파트와
동작구 흑석동, 본동 재개발 아파트를 비롯해 20여 곳에서 2천 600여 가구가 분양될 예정이다.
경기도에서는 광교, 판교, 파주 등 2기 신도시에서 1만여 가구, 남양주 별내지구와 고양 삼송 등
택지지구 물량 1만여 가구를 포함해서 총 5만 5천여 가구가 나온다.
상반기 분양시장을 주도했던 인천의 경우 송도와 청라에서 7천여 가구,
영종 하늘도시에서 1만 3천여 가구를 포함해, 총 2만 2천여 가구가 분양 예정이다.
▶ 넘치는 하반기 신규 물량, 3~4억 원대 알짜를 찾아라!
전문가들에게 3~4억 원대로 접근할 수 있는 알짜 지역을 추천받았다.
가장 많은 추천을 받은 지역은 세 곳으로, 총 4명의 전문가가 지목한 남양주 별내지구와 고양 삼송지구,
인천자유경제구역의 영종 하늘 도시이다. 수원 광교, 인천 청라 신도시 각각 3명의 전문가에게
추천을 받았고 송도와 김포 한강 신도시, 용인지역도 꼽혔다.
서울의 재건축, 재개발 신규분양은 3~4억 원대에서 접근이 어려워 수도권 신도시에 추천이 집중됐다.
▶ 저렴한 분양가+우수한 인프라, 잘 고르면 서울 부럽지 않다 - 수도권 신도시
가장 많은 추천을 받은 남양주 별내지구의 한 견본 주택을 직접 가봤다.
교통도 생각보다 편리하고 분양가 저렴한 점이 장점인 곳이다.
"토평 IC로 강변 북로라든가 올림픽 대로를 이용하실 때, 강남까지 보통 15분~20분 안에
이용을 하실 수가 있으세요. 교통망하고 이런 수도권과 가장 근접해요."
또 다른 추천 지역인 고양 삼송지구의 경우 은평 뉴타운과 맞닿아 있다.
서울권에 가깝고 주위에 북한산과 하천 등이 있어 주거 환경이 쾌적하다.
두 택지지구 외에도 광교와 김포를 비롯한 수도권 신도시의 경우, 다양한 장단점이 있다.
"대규모로 개발하기 때문에, 도로나 학교, 공원 등, 기반시설이 풍부하다는 점. 특히 서울과의 교통망이
대폭 확충되기 때문에 그만큼 교통 접근성이 좋아져서 집값 상승의 가능성이 크다는 점.
다만 입주 초기에 기반 시설이 잘 갖춰지지 않거나, 도로나 철도의 교통이 좀 늦어져서
이러한 기반시설 부족으로 생활에 불편함이 있는 점 등은 단점으로 꼽힙니다."
고종완 / RE 멤버스 대표
별내, 삼송지구 두 곳 모두 분양가 상한제가 적용돼 저렴한 편이고, 내년 2월까지 시행되는
양도세 감면 혜택도 별내지구는 100%, 삼송지구는 60%를 받을 수 있다.
단 최근 보금자리주택 전매제한 강화 여파로 별내지구와 삼송지구 두 곳 모두 7~10년간 전매가 제한된다.
▶ 청라, 송도의 인기를 다시 한번? - 인천경제자유구역
4명의 전문가에게 추천받은 영종 하늘 도시는 어떤 이점이 있는지 알아보자.
"분양가가 송도와 청라 지구에 비해서 3.3㎡당 100~200만 원 내지, 400~500만 원 정도
저렴한 편이라고 볼 수 있습니다. (3.3㎡당 900만 원대) 그리고 앞으로 이곳에 문화나 예술 시설이
한꺼번에 들어설 것으로 보여서, 향후 입주 시점에서 부동산 가치는 상당히 상승할 것으로 전망됩니다."
고종완 / RE 멤버스 대표
요즘 실수요자들에게 인기인 중소형 아파트 위주로 구성되어 있고, 양도세 100% 면제 혜택과
전매제한기간이 짧은 것도 장점이다. 단, 교통 여건이 개선된다고 해도 다른 신도시보다
서울에서 먼 편이고 공급 물량이 많아 주택 선택에 신중할 필요가 있다.
"영종 신도시는 영종 신공항과 밀접하게 관계가 되어 있는데, 실제 그쪽 수요를 맞추기에
너무나 많은 공급 물량이 있다. 그리고 항상 서울 수도권하고 연계 관계인데,
실제 나오고 들어갈 때 너무나 많은 교통 비용이 들어간다."
김영진 / 내집마련정보사 대표
▶ 분양가는 비싸도 검증된 물량 - 재건축, 재개발
만약 3~4억 원 이상으로 자금 동원이 가능한 경우, 서울의 재건축 재개발 아파트 물량을
노려보는 것도 좋다. 단, 전문가들은 분양가가 비싼 만큼 향후 집 값 상승이 제한적일 것이기 때문에
무리한 대출은 금물이라고 조언한다.
"흑석동이라든가, 동작구 본동이라든가, 아니면 상왕십리 같은 이런 지역은 도심 접근성이
아주 획기적으로 좋은 그런 단지들이기 때문에, 충분히 직주근접 형태의 그런 가치도 가지고 있다."
박합수 / 국민은행 PB 부동산팀장
3. 돈 되는 신규 아파트의 조건
새 아파트의 분양 홍수 속에도 옥석은 가려야 한다. 청약을 하기 전,
돈 되는 새 아파트의 조건을 꼼꼼히 따져볼 필요가 있다.
① 우수한 입지
분양 물량이 적은 곳보다는 대규모 단지의 아파트가 좋다.
"교육이라든지 또는 교통, 다른 인프라 라든지 어떤 주거지역으로서의 어떤 자족도시가
될 수 있을만한 그런 인프라들이 구성될 수 있는 이런 입지, 또는 그런 계획이 있는가."
안명숙 / 우리은행 부동산팀장
② 낮은 분양가
아무리 입지가 좋아도 분양가가 비싸면 접근조차 하기 어렵다.
또 주변 시세보다 얼마나 싸게 공급됐느냐에 따라 향후 차익도 달라지기 마련이다.
"주변시세보다 워낙 높게 분양되면 그만큼 분양받을 때부터 손해거든요. 그리고 또 미분양될 확률도
높고. 그래서 아무리 좋은 곳이래도 이곳이 분양가가 적절한지, 주변 가격에 보다 조금 싸던지
그렇지 않으면 비싸더라도 조금 비싼지 분양 가격을 우선 점검해볼 필요가 있고."
김영진 / 내집마련정보사 대표
③ 세제 혜택: 양도세 감면 혜택이나 전매제한기간 등을 꼼꼼히 챙겨야 한다.
양도세 감면 혜택은 내년 2월 11일까지 취득하는 아파트에 대해서만 적용되기 때문에,
내 집 마련 계획이 있는 경우 올 하반기와 내년 초를 잘 활용할 필요가 있다.
"양도세 감면은 수도권 과밀 억제권역, 서울을 제외한, 이런 지역은 양도 소득세가 60%가 감면되고,
여기를 제외한 기타 지역은 무려 100% 그대로 감면되기 때문에."
박합수/국민은행 PB센터 부동산팀장
4. 신규 분양 신청할 때 주의해야 할 점
분양 경쟁이 치열할 만큼 쏠림현상이 더욱 커질 가능성이 크다는 것이 전문가들의 의견이다.
무리한 대출은 삼가고 실수요 차원에서 접근하는 것이 바람직하다. 그리고 이번 청약에서 경쟁률이
높았지만, 계약이 다 되지 않은 미계약 물량을 주목해 보는 것도 내 집 마련의 한 방법이 될 수 있다.
경제매거진M 186회 ㅣ 2009-10-10
