지금 미분양 아파트에 눈 돌려도 될까?
전국에서 지난해는 3채 중 1채가 미분양 됐지만, 올해는 7채 중 1채가 미분양된 것으로 나타났다.
부동산 시장이 악화된 지난해 수도권의 미분양률은 19.2%로 급등했다가 올 들어 5.4%로 줄었다.
현재 수도권에 남아있는 미분양 아파트는 1만 1천여 가구다.
미분양 아파트는 청약 통장이나 점수와 상관없이 누구나 분양할 수 있다.
여기에 정부의 대출규제, 세제혜택이 더해지면서 인기를 얻고 있다.
우선 지난 9월 7일 이후부터 소득수준에 따라 대출액 규모를 제한하는 DTI(총부채상환비율) 규제가
강남 3구에서 수도권 전역으로 확대됐지만, 신규 및 미분양 아파트는 예외다.
서울을 제외한 수도권에서 내년 2월 11일까지 계약 시, 양도세 5년간 60~100%까지 감면 혜택이 있다.
하지만, 미분양 중에서도 진짜 알짜를 찾으려면 많은 노력을 기울여야 한다.
미분양 아파트, 주목해볼 지역
<도심 접근성과 기반 시설> <발전 가능성>
도심 접근성과 기반시설 면에서는 강북구 미아 뉴타운과 은평구 불광동, 남양주시 진접지구,
오산시 세교지구와 파주시 교하신도시, 인천 청라지구를 비롯해 인천 서구 오류동이 꼽혔다.
발전 가능성을 중시하면, 강북구 미아 뉴타운, 은평구 불광동과 함께 파주시 문산읍,
김포 한강신도시와 인천 서구 신현동이 꼽혔다.
알짜 미분양 아파트를 찾아라
예상자금 3억~4억 원 사이, 크기 99㎡(30평) 이상
미분양으로 내 집 마련을 계획 중인 박영순 씨와 직접 찾아 나섰다.
이곳은 강북구 미아 뉴타운의 미분양 아파트를 분양 중인 견본주택이다.
"(그동안 미분양 된 이유는) 주변 시세보다 높았던 분양가 요인도 있었고요.
그리고 저희가 분양했을 당시에 12월이었다. 그때 당시에는 세계 경기침체로 인해
대부분 소비심리가 굉장히 위축돼 있었죠."
박 석 과장/ D건설
현재 이 아파트의 미분양 물량은 30% 정도, 뉴타운 대단지에다 2013년에 우이동~신설 경전철
개통 호재까지 겹치면서 인기가 높아지고 있다.
미분양 된 평형은 145㎡(44평)으로 가격은 6억~6억 6,220만 원으로, 층 따라서 차이가 있고
미분양 된 소형 아파트는 이미 다 팔린 상태이다. 미아 뉴타운뿐만 아니라 이미 서울 지역의
중소형 아파트 대부분이 최근 2,3개월 사이에 빠르게 소진됐다.
▶ 김포 한강신도시
이곳은 한강 주변 신도시에서도 서쪽에 위치한 김포 한강 신도시 중 미분양 중인 견본주택이다.
이 아파트는 2011년 10월에 입주 예정이다. 단지규모는 1천 가구 이상 대단지일수록 좋고,
분양률은 높을수록 수요자들의 관심이 있다는 증거이니까 꼭 체크하자.
"(미분양 물량) 저희가 1,058세대니까 20% 정도 남았다면 200세대 좀 넘게 남은 걸로 보면 된다.
128㎡(39평)과 155㎡(47평)가 있는데, 128㎡(39평)은 거의 다 마감이 돼가요."
128㎡(39평)가 얼마 안 남은 상태지만, 급하다가 해서 계약부터 해서는 안 된다.
주변 시세와 비교해 분양가 비싼지, 싼지 알아봐야 한다.
"김포에서 고촌에서 가장 크게 형성된 (단지의)아파트가 평당 1,200~1,300만 원정도.
저희는 분양가상한제가 적용돼서 평당 39평 기준으로 1천36만원이다 보니까
향후 신도시가 완공됐을 때 누릴 수 있는 시세차익이 굉장히 크다고 보시면 된다."
형성길 팀장/O건설 분양대행사
서울과의 인접성도 고려해야 할 부분이다. 내년에 김포고속도로 개통과 2012년 경전철 개통 호재가 있다.
모든 도로망이 갖췄을 때 여의도까지 30~40분 예상하고 있다.
▶ 파주 문산읍
내년 12월 입주 예정인 이 아파트는 총 731세대이지만, 주변에 다른 아파트들이 포진돼 있다.
여기에서는 110㎡(33평)형이 미분양 중이다.
이곳은 약 20% 정도 미분양 물량이 남은 상태로 저렴한 가격이 장점이다.
3.3㎡당 가격은 740만 원, 발코니 확장비까지 포함하면 2억 6천만 원에 구입할 수 있다.
"분양가상한제가 걸려있는 상품이라 주변의 타 회사들과는 분양가에서 4,5천만 원 차이가 나는
근로자들을 위한 아파트라고 보면 된다. 정부에서 발표한 양도세 비과세(5년 내 100% 면제)하고
준공 이후에 전매가 가능한 상품이다."
임준표 본부장/ㅎ건설
문산역에서 마포구 상암동까지는 1시간 이내지만 직장이 서울 시내에 더 들어가야 한다면 교통이
좀 불편할 수도 있다. 그러나 입주 1년 후에 문산~상암 고속도로가 준공되면 시간을 단축시킬 수 있다.
견본주택에 꾸며진 것만 믿었다간 큰 코 다칠 수 있으니 현장방문은 필수다.
실제로 학교나 편의시설 거리가 어느 정도 되는지, 현지에 사는 사람들의 분위기는 어떤지 알아봐야 한다.
▶ 남양주 진접 지구
서울의 동북쪽 남양주시 진접지구에도 눈여겨볼 만한 미분양 아파트가 있다.
총 2,340세대로 내년 2월 입주예정인데 112㎡(34평)형이 미분양 중입니다.
미분양이 15% 정도로 저층 위주로 남은 상태지만, 수요자들이 꾸준히 찾아오고 있다.
이곳도 분양가상한제가 적용된 아파트로 저렴한 편에 속한다.
"현재 3.3㎡당 760만 원이고 (인근) 별내지구가 1,200만 원 정도 나오고 있어요.
최대한 확장했을 때 따져보면 3.3㎡당 평당 458만 원 정도가 차이가 있다."
허 용/ㅅ건설
진접지구에서 12km 떨어진 별내지구가 3.3㎡당 1,200만 원대. 그에 비하면 엄청 싼 편이다.
하지만, 별내지구는 서울 노원구와 맞닿아 있어 서울 진입이 훨씬 쉽다.
진접지구는 택지개발 초기다보니 내년 2월 입주할 때까지는 도로 교통이 완비되지 못할 것으로 보인다.
"서울 강남까지의 거리는 한 시간 정도로 보시면 되죠. 현재로서는 47번 국도가 조금 정체구간이 있는데
그것 같은 경우는 대체 우회도로를 만들어서 2011년 개통예정이고요."
앞으로 지하철 4호선 연장계획이 있고, 택지개발이 끝난 후 가격이 오를 수 있다는 점을 감안하면
투자가치는 있다. 택지개발지구였던 동탄이 분양 초기 3.3㎡당 700만 원이었지만,
5년 후에 1,400~1,500만 원으로, 두 배 가까이 오른 걸 참고해 볼 수 있다.
미분양 아파트 제대로 알고 사자
미분양 아파트는 일반 분양에서 한 차례 외면을 받았기 때문에, 한 가지 이상의 약점을
갖고 있을 것이다. 지금 당장 시장을 보지 말고 입주단계인 2,3년 후의 시장을 보고
투자가치를 판단해야 한다.
"초보자일수록 역세권 단지, 그리고 500가구이든 1천 가구 이상의 대단지,
또한, 택지지구에 위치해있는지, 유망 건설사가 지었는지 조건을 우선 따져보고요.
인근에 송전탑, 쓰레기 소각장 등의 혐오시설이 없는지를 먼저 따져봐야 합니다."
김주철 팀장/닥터아파트
그리고 앞으로 발생 할 미분양도 눈여겨볼 필요가 있다.
"내년 2월 11일까지 어떻게든 분양을 해야 되는 그래서 밀어내기 분양이 지금 본격화되고 있는
상황입니다. 청약통장이 없는 실수요자라면 이런 일시적으로 물량과다에 따른 미분양 발생단지를
주목 해보신다면 내 집도 장만하고 적절하게 시세 차익도 누릴 수 있는
1석2조의 기회가 될 것으로 예상이 된다."
박원갑 대표/부동산1번지
-방송에 소개된 모델하우스 연락처
▶김포신도시 우미린 모델하우스 ☎031)989-5555
▶파주시 자연앤 모델하우스 ☎1588-7804
▶남양주시 신안인스빌 모델하우스 ☎031)527-2002
▶서울 미아뉴타운 두산위브 모델하우스 ☎501-4004
경제매거진M 185회 ㅣ 2009-09-26
